沈阳理念行销铁西区商住市场总体定位报告.ppt

;铁西区商住楼市场调研方案;

目录

一、沈阳商住楼市场状况

二、区域个案分析

三、项目概况

四、本项目SWOT分析

五、目标群体定位

六、价格定位

七、市场定位

八、功能配套及装修标准建议

九、营销推广

十、推广费用预算;、沈阳商住楼市场状况;1-1沈阳商住楼市场

目前的商住楼市场来看，可以分为北站CBD板块、金廊板块、三好街板块等几大板块。本项目所处的区域——铁西区缺少成规模的商住楼项目。;南站板块

●代表项目：东大商巢、商贸国际、世纪星城

●区域内新盘推盘量：约1000余套

●销售均价：4500——4700元/m2元之间

●销售方式：以对外销售为主

●户型面积：主要集中在50—80m2之间

●目标客户：多为IT、医药行业的经营者;北站CBD板块

●代表项目：嘉兴国际、希尔斯联邦、光达大厦

●区域内新盘推盘量：约为2000余套

●销售均价：4800——6300元/m2之间

●销售方式：以对外销售为主

●户型面积：主要集中在50—100m2之间

●目标客户：多为中小型金融、保险、科技、中介、通讯、广告等成

长型公司;铁西板块

●代表项目：荣达大厦、天宝公寓

●区域内供应量：约300余套

●销售均价：尚无可类比的商住楼项目

●销售方式：以对外销售为主

●目标客户：多为九路家具城或相关行业（如装修公司）的办公群体;金廊板块

●代表项目：五里河城、五里河大厦、昌鑫广场、汇宝国际

金廊板块在建项目较多，但面向市场销售项目较少。从目前开始销售的项目来看，销售业绩一般。;和平北大街板块

●代表项目：华丽大厦、亚洲商贸中心

该板块为沈阳传统“写字间聚集区”，华丽大厦租金在650元/m2/年左右，售价为4888—7188元/m2，亚洲商贸中心租金在680-988元/m2/年左右，售价为8800元/m2。区域内竞争较为激烈，出租率多在60——70%。;三好街板块

●代表项目：中润国际、金科大厦、硅谷大厦、艾特国际公寓

三好街通常为只租不售写字间，租赁价格在600元/m2/年元左右。如艾特国际公寓租赁价格约在500—600元/m2/年、金科大厦租赁价格约在400元/m2/年、硅谷大厦租赁价格约在500元/m2/年、中润国际租赁价格约在500元/m2/年。2002——2003年曾推出对外销售的商住楼——艾特国际公寓，主力户型面积167—220m2，非主力南向小户型销售较好，目前租赁价格约为550元/m2/年。;二、区域个案分析;1-1南站、北站、铁西商住楼分析

本项目地处铁西区，临近南站商圈。因此，南站商圈内商住楼可以作为本项目定价的参考依据。;表一：典型个案概况;表二：典型个案租赁状况;小结：

●临近本项目最近为博润大厦，租赁价格为400元/m2/年。荣达大厦有

九路家具城为依托，租赁价格为550元/m2/年；

●临近南站的太原街附近项目租赁价格约为800元/m2/年，但都为精装

修项目；

●三好街商住楼（金科大厦、艾特国际公寓）租赁价格约为400—550

元/m2/年；

●中街附近的酒店式公寓项目租赁价格约为600元/m2/年。;表三：个案交屋标准;小结：

●南站、北站、铁西商住楼的供应量到达三千余套；

●面积段主要集中在50—100m2之间；

●对项目有一定参照作用的南站商圈商住楼销售均价普遍在4500—

4700元/㎡，其中环宇·世纪星城精装起价4080元/m2；

●商住楼的销售周期相对住宅的销售周期较长，多在2年以上；

●新项目多采取“分层”出售的方式，试探市场的潜量；

●老项目的商住楼（或有商住楼功能）项目定价过高出现了严重的

“滞销”状态；;●目标群体为经营者和投资者，其中投资者多热衷于选择小面积的商住

楼为投资对象；

●装修情况较为相似，多为公共部分（大堂、电梯前庭、走廊）精装

修，室内厨卫精装修、顶棚吊顶、地面铺设地板，墙面刮大白；

●多数商务配套尚未明确，但多为业主会所、商务中心形式；

●商住楼拥有较多的投资性客户，小户型降低了投资门槛，因此50—

—60㎡的小户型销售较好；

●北站商圈均价最低的楼盘为光达大厦，均价在5000元/㎡；

●商住楼平面结构：商住楼走廊通常采用“回字形”或“一字形”。;表四：商住楼平面布局“回字形”

该布局的特点为采光较好、通风较好。同时，“回”字形结构平行交通非常顺畅，给人以较强的通透感。;嘉兴国际;海润国际;1-2各个项目广告诉求;1-3典型个案分析

项目名称：商贸国际;附商贸国际装修标准

●外墙：花岗岩及高级油漆涂料；

●内墙：刮大白

●顶棚：刮大白

●地面：地砖或符合地板

●门窗：铝合金、彩色钢门窗

●厨房：墙砖、地砖